Обзор рынка жилья в Новокузнецке на фоне общероссийских тенденций рынка недвижимости
При подготовке данного материала о состоянии рынка жилья в Новокузнецке, я ознакомился с несколькими обзорами о текущем состоянии рынка недвижимости в различных регионах России (аналитические обзоры, получаемые из РГР, из РОО, материалы областных журналов о недвижимости и бюллетений по ценообразованию в строительстве, а также собственный архив баз данных).Если кратко сформулировать общую тенденцию на рынке недвижимости в России, то нужно отметить рост стоимости на недвижимость, и в частности на жилье, во всех регионах страны. Специалисты рынка недвижимости, из различных регионов анализируя причины такого положения, отмечают влияние на рынок недвижимости различных факторов, и разделяют их на внутренние и внешние.
В качестве такого внешнего фактора оказавшего определенное значение на рост стоимости недвижимости отмечается отток накоплений из банков и ценных бумаг, обусловленный, так называемым «банковским кризисом», летом текущего года. Другим внешним фактором называется т.н. «поведение доллара», т.е. снижение его курса по отношению к рублю, евро и признание населением как более надежным средством сбережений - вложение в недвижимость. Кроме того, московские аналитики, выявили определенную зависимость между ростом цен на жилье в Москве и Московской области с уровнем мировых цен на нефть. Так, по их расчетам, в 2003 г. нефтяная составляющая равнялась половине общего прироста цен на жилье в Москве, составившего 45 %. Однако, в этом году, несмотря на высокие нефтяные цены на мировых рынках, этот повышающий фактор на рынке недвижимости сдерживался кризисом ликвидности в экономике страны. Отток валюты из страны начавшийся в феврале этого года усилился к июлю. Уводить капиталы из страны за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностранные инвесторы - в условиях политической нестабильности они не готовы вкладывать деньги в Российскую экономику (называется ситуация вокруг «Юкоса»).
Таким образом, рынок жилья в большинстве регионов России в настоящее время находится в стадии роста, в отдельных городах превышая докризисные показатели. В перспективе до 2006 г. аналитики ожидают продолжение роста, но темпы его в различных регионах будут различны (от 0 до 20…30 % в год). Это будет зависеть от конкретной социально-экономической ситуации в регионе, развитости инженерной и транспортной инфраструктуры, политики местных властей на рынке строительства и продажи жилья, доступности и привлекательности региона для иностранных и московских инвесторов и застройщиков.
Что касается анализа цен на жилье в Кемеровской области и в Новокузнецке то, наверное, ни один риелтор не назовет периода, когда бы цены на жилье снижались. На самом деле это не совсем так.
В рублевой номинации цен стоимость квартир действительно только росла. Были, и периоды когда она стабилизировалась.
В изученных мной материалах, аналитики рынка недвижимости в качестве периода рассмотрения принимали период от дефолта 98-го года и по текущее состояние. Интересно отметить, что в этих анализах отслеживается, когда долларовые цены на жилье достигли или превысили докризисный уровень.
Я в своем обзоре рынка жилья в Новокузнецке немного расширил период рассмотрения и принял за его начало середину 1995 года. Это год, когда основная масса специалистов, которые занялись этим бизнесом с начала приватизации жилья (с 1992 года) начали легализовываться в юридические лица или в частных предпринимателей. Наша компания (ЗАО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ») также была зарегистрирована в январе 1995 г. поэтому у меня была возможность воспользоваться своей базой данных. Середина же года показательна тем что, дефолт 98-го года был летом, и что летом обычно отмечалась стабилизация цен на рынке жилья (кстати, это было характерно в Новокузнецке до лета текущего года). Кроме того, этот период рассмотрения я разделил на шесть этапов, каждый из которых характеризуется своими особенностями.
В качестве индикатора определяющего годовую инфляцию была принята стоимость 1-комнатной «хрущевки» в центральном районе. Эта категория жилья является наиболее ликвидной во всех районах города и показывает максимальный уровень инфляции типового жилья. Итак, первый этап.
1995 - 1 Этап - Начало
Важно отметить, что, начиная с 91 по 95 г.г. включительно уровень инфляции доллара ежегодно превышал 100 %. В стране была галопирующая инфляция. К началу нашего «периода рассмотрения», т.е. к середине 1995 г. стоимость 1 к. хр. была порядка 30 000 руб. (в деноминированном масштабе цен), или $ 6800 ($227/кв.м).
1996-1998 2 - Этап - умеренный рост
В последующие годы темпы роста доллара имели понижающую тенденцию с 20 % годовых в 96, до 5 % в 98 г. Стоимость 1 к. хр. в эти годы равномерно повышалась от 40 000 до 55 000 рублей, и в долларовом эквиваленте находилась в интервале $ 8000 - 9000. Т.е. темпы роста стоимости 1к.хр. соответствовали темпам роста доллара и даже были ниже.
17 августа 1998-1999 - 3 Этап - Дефолт
К середине 1999 г. курс доллара вырос относительно августа 98 г. в 4 раза. Стоимость 1 к. хр. составляла летом 99 г. уже порядка 80 000 руб. (рост стоимости в рублях до 50 % за год) что равнялось примерно $ 3300 (падение стоимости в долларах в 2,5 раза).
2000-2002 - 4 Этап - Рост цен
В 2000 - 2002 г.г. темпы роста курса доллара также как и на втором этапе были умеренные и снижались, а стоимость 1 к. хр. начала расти уже и в долларовом эквиваленте. Но темпы роста в рублевых ценах составляли порядка 50 % в год с последующим снижением к 2002 г., а в долларовых ценах от 40 до 20 % годовых.
5 Этап - Стабильность
Начиная с середины 2002 г. и примерно до 3 кв. 2003 г. ситуацию на рынке жилья можно охарактеризовать, как стабильную. Рост цен в рублях не превышал 10 % годовых. Курс доллара в этот период начал падать.
6 Этап - Ипотечная революция (продолжается)
И, наконец, в 4 кв. 2003 года цены предложений на 1 к. хр. в «центре» достигли и превысили «докризисный уровень» в $ 9000 (рублевые цены предложений на 1 к. хр. достигли 300 000 при стоимости 1 кв.м. общей площади 10 000 руб.). Важно отметить, что данный прирост в долларовом выражении произошел за счет снижения курса доллара к рублю ($ упал на 6 %).
На этом этапе, для полноты анализа, целесообразно рассмотреть динамику стоимости жилья на первичном рынке Кемеровской области за последние годы.
В период стабильности на вторичном рынке жилья (2002-2003 г.г. - до 10 % годовых) темпы роста цен на первичном рынке жилья не превышали 12 - 12,5 % годовых. Основной причиной роста стоимости строительства называлась удорожание строительных материалов. В текущем году эти темпы имеют повышающую тенденцию (13.5 % годовых), что также связывают с удорожанием материалов.
Важным моментом, который прослеживается на протяжении 2004 г., стало сближение цен на первичном и вторичном рынке. В 3 кв. т.г. средневзвешенная стоимость общей площади жилых домов по области (на первичном рынке кемеровской области) составила 13440 рубль (с НДС). Данная величина была превышена в Новокузнецке в середине года. Что касается первичного рынка жилья в Новокузнецке, то строительство как типового, так и элитного жилья ведется по инвестиционным схемам и сдерживается высокой стоимостью. Так по данным СК «ЮКС» стоимость 1 кв.м. элитного жилья составляла на начало года 15000 руб. К 3 кв. т.г. этот показатель вплотную подошел к 18000 руб. за 1 м. кв. В это же время, впервые за весь период рассмотрения, он был превышен на вторичном рынке жилья (в абсолютном выражении).
Вновь возвращаясь на вторичный рынок жилья можно констатировать, что с ноября 2003 г. прошел 1 год и сегодня мы имеем следующий рост стоимости:
1. по 1 ком. квартирам в зависимости от района от 100 до 150 %;
2. по 2 ком. от 75 до 125 %;
3. по 3 ком. от 65 до 90 %;
4. по 4 и более ком. от 50 до 90 %.
По районам города максимальные темпы роста жилья в Орджоникидзевском (90-145% и Новоильинском (80-125%) районах, затем идут Центральный (75-110) и Заводской(50-105), и меньшие темпы в Куйбышевском (50 - 90%).
В течении года произошел рост цен на жилье до 100 - 150 %. Это сопоставимо с падением в 2,5 раза стоимости жилья в долларовом выражение к лету 1999 года (после дефолта). Мы назвали этот период - ипотечной революцией!
Еще в июне этого года на конгрессе РГР было отмечено, что г. Новокузнецк - это самый динамично развивающийся рынок ИПОТЕКИ!
И действительно, ряд банков (КББ, Угольбанк) вышли на этот рынок, и предложили механизм покупки жилья, который нигде до этого так широко не внедрялся. У этого механизма есть несколько особенностей, одна из которых сделала его доступным для широкого населения это - отсутствие поручителей. Люди могут взять в банке кредит в размере - до 70 % от стоимости квартиры на десять лет без поручителей. И это оказалось для людей важнее чем повышенная процентная ставка. (в Сбербанке или через Федеральное Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию, при двух поручителях- 15 %).
Каждый анализ должен заканчиваться определенными выводами или прогнозами ...
Выводы можно сделать следующие:
• в 2004 г. максимальный рост цен на жилье в России произошел в Новокузнецке (до 150 % годовых,) в относительном выражении;
• данный рост цен обусловлен в первую очередь местным рынком ипотеки.
Что будет происходить с рынком жилья в Новокузнецке в перспективе? Ну, во-первых, рост стоимости пока не прекратился и вероятно, в декабре темпы роста цен остались на прежнем уровне. Напомню, что с июля по ноябрь среднемесячный рост стоимости по 1 ком. квартирам составлял до 13 %.
В дальнейшем, что касается ипотеки, то чтобы прогнозировать ее влияние на рынок жилья необходимо как минимум знать, сколько было вложено банками средств в т. г. и планируемые объемы на будущее. С другой стороны, в самих условиях на получения кредита есть сдерживающие факторы. При выдаче кредита учитываются доходы заемщика. Т.е. для получения определенной суммы он должен иметь определенный доход. С момента начала ипотеки цены на жилье выросли примерно вдвое, а зарплата же нет. Значит либо банки значительно увеличат срок ипотеки, либо уменьшится количество заемщиков, уменьшится спрос, и цены начнут стабилизироваться. Могут ли они упасть? В рублевом номинале вряд ли.
Кроме того, существует еще один, очень важный фактор, оказывающий влияние на вторичный рынке жилья. Это влияние первичного рынка. До сих пор он не носил сдерживающего характера, поскольку цены на нем намного опережали вторичный рынок. Сегодня ситуация изменилась. Но, чтобы она могла повлиять на весь процесс ценообразования, строителям необходимо будет договариваться с банками.
Виктор Храмцов
Сертифицированный оценщик недвижимости РОО
Газета «Вариант», доклад на «Кузбасской ярмарке», ноябрь 2004 г.