01-12-2004

КАЧЕСТВО, достойное знака КАЧЕСТВА

Жилищный вопрос для нашего города всегда был актуальным. Но с особой остротой он встал в этом году, когда цены на жилье подскочили, по отдельным позициям, в два и более раза. В первую очередь это относится к однокомнатным квартирам, так называемым «хрущевкам». Анализ роста цен показал, что с июня по ноябрь нынешнего года эти квартиры в центре дорожали на 13 % ежемесячно. Более того, г. Новокузнецк, в этом году, оказался лидером по росту цен на жилье в России. О том, почему это произошло, что ожидать на рынке жилья в 2005 году, и о многом другом, наш разговор с генеральным директором ЗАО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ» Виктором Николаевичем Храмцовым и его заместителем по правовым вопросам Виталием Евгеньевичем Митковцом…
Но в начале несколько слов о Компании, которую они представляют. ЗАО«ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ» был создан Строительной Компанией «ЮКС» в январе 1995 года и сразу был ориентирован на два вида деятельности - риелторскую и оценочную (о ней мы писали в декабре прошлого года). В ходе работы в риелторской деятельности выделились несколько направлений:

• услуги по операциям с жилыми и нежилыми объектами недвижимости;
• реализация арестованного имущества;
• проведение торгов и аукционов.


Словом, опыт работы у Компании большой, есть о чем поговорить.

- В.Н., Что привело к такому большому росту цен на рынке жилья в этом году?
Мы проанализировали ситуацию на рынке жилья в г. Новокузнецке в сравнении с другими регионами РФ. Причины этого роста были заложены в прошлом году, когда ряд коммерческих банков нашего города и Сбербанк вышли на рынок Ипотеки. Но «погоду» сделали, конечно, коммерческие банки, которые предложили такую схему кредита, когда заемщик получил возможность взять ипотечный кредит без поручителей. Это условие оказалось решающим, оно резко расширило «рынок покупателей».
С 2002 г. до ноября 2003 г. на рынке жилья отмечалась стабильность, был умеренный рост цен, в пределах 10 - 30 % годовых в зависимости от района города. С ноября прошлого года начался заметный рост особенно в отдаленных от центра районах. Например, в Орджоникидзевском районе с ноября 03 г. по июнь 04 г. темпы роста цен составляли уже от 6 % в месяц - по 3-х и 4-х ком кв., до 7-10 % в месяц - по 2-х и 1-но ком. квартирам. С июня по ноябрь 2004г. цены росли каждую неделю. Например, стоимость 1-ой «хрущевки» в центре росла на 13 % ежемесячно. В ноябре темпы роста цен в «центре», по всем типам квартир не привысили 10 % в месяц. Максимальные же темпы роста в ноябре показал Куйбышевский район от 14 % в месяц - по однокомнатным, до 20 % - по 4-х ком.кв.


- В.Н., Как можно, если не остановить, так хотя бы притормозить этот процесс? И как обстоят дела с ростом цен на жилье в г. Кемерово?
В г. Кемерово также отмечается высокий рост цен. В среднем за 11 месяцев жилье подорожало на 70 %. Характерно, что Кемеровские аналитики не связывают этот рост, с влиянием ипотеки. Там ипотечные кредиты оформляются в основном через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по Кемеровской области и через Сбербанк, т.е. с обязательным привлечением двух и более поручителей. А это, как мы уже говорили, ограничивает потенциальных заемщиков. Из этого следует, что «ипотечная составляющая» в нашем городе в общем индексе цен составила до 100 %!
Если говорить о перспективе, то декабрь показывает, что в начале года темпы роста будут еще высокие. Чтобы дать прогноз на более длительный срок надо обладать данными о планах банков города в части ипотеки. В прочем у ипотеки есть и свои ограничивающие факторы, уже заложенные в условиях получения кредита. Что бы получить кредит в размере до 70 % от стоимости квартиры, под определенный процент и на срок до 10 лет, заемщик должен обладать определенным доходом. Стоимость квартир за год возросла в два и более раз, а доходы нет. Следовательно, банкам нужно увеличивать сроки кредита, уменьшать проценты, в противном случае рынок заемщиков может резко сократиться. И тогда можно будет говорить о стабилизации цен. В прочем, это не единственный фактор сдерживания роста цен на вторичном рынке жилья. Другой фактор - это первичный рынок, но пока он не носил сдерживающего характера в силу того, что стоимость 1 кв.м. общей площади на первичном рынке существенно превышало вторичный. В этом году ситуация изменилась, но чтобы она могла повлиять на весь процесс ценообразования, строителям необходимо будет договариваться с банками.


- В.Н., наверное, у Вас существует более подробный анализ ситуации на рынке жилья?
Этот анализ есть на сайте нашей компании, его адрес в Интернете: www.ooocn.ru


- Ваша компания существует 10 лет. Как за эти годы менялась Ваша работа?
В начале работали только с жилыми помещениями и выполняли оценку всех видов собственности. С 98 г. вышли на рынок аукционов по «исполнительному производству», затем банкротству. В 2002 - 2003 г.г. по поручению ОАО «НкАЗ» впервые в городе осуществили крупный проект по регистрации прав собственности алюминиевого завода на всю его недвижимость в сжатые сроки. Это оказалось возможным благодаря предложенной нами технологии. В этом году приняли участие в другом, новом для нас проекте, но об этом может рассказать, непосредственный его идеолог и организатор Митковец Виталий Евгеньевич(М.В.Е.).
- М.В.Е. - началось с того, что к нам обратился предприниматель, который приобрел в Орджон6икидзевском районе административно-бытовое здание. Было очевидно, что здание нужно перепрофилировать. Рассматривались варианты - казино, ресторан, магазин. Прежде чем принять окончательное решение обратился к нам для проведения анализа наилучшего использования объекта. Мы посмотрели, рядом школа, детский сад, и шахта которая ликвидируется. Какое уж тут казино! Зато с дешевым социальным жильем в районе проблемы. Предложили реконструировать здание под жилое, с небольшими, но доступными квартирами. По поручению заказчика, в течении двух месяцев были заключены инвестиционные договоры на все 79 квартир! В третьем квартале приступили к гос. регистрации в органах юстиции. Конечно, это была напряженная работа, но выполнили ее в оптимальные сроки! Все было хорошо, кроме одного: коммунальщики оказались не готовы взять дом на обслуживание. Пришлось заняться созданием Товарищества Собственников Жилья. Теперь дом обслуживают сами жильцы. Следят за порядком, благоустройством и т.д. О ТСЖ много говорят, но мало что делают. Как показал опыт, можно все преодолеть - препоны чиновников, неуверенность в собственные силы, финансовые трудности - главное желание!


Газета «Кузнецкий рабочий», декабрь2004г.