12-01-2007

Что она несёт?

Четвертый год подряд мы встречаемся с Виктором Николаевичем Храмцовым в канун двух профессиональных праздников - «День оценщика» и «День риэлтора». Первый отмечается профессионалами в конце ноября, второй - в середине декабря. Эти встречи всегда были посвящены вопросам развития оценочной деятельности и рынка недвижимости в нашей стране, области, городе, а также освещали работу компании ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ».
В.Н., в конце прошлого года мы говорили о грядущих изменениях связанных с реформированием оценочной деятельности: отмене федерального лицензирования, создании саморегулируемых организаций оценщиков.
Изменения произошли, но позже чем ожидалось и еще более глубокие, чем предполагалось в первой редакции изменений к закону об оценочной деятельности. Принятые в июле этого года изменения в закон об оценочной деятельности были уже в третьей редакции. Они имеют ряд принципиальных отличий от того варианта, который мы с Вами обсуждали в конце прошлого года на страницах КР. Конечно, сохранилась суть реформирования - переход оценочной деятельности на саморегулирование через создание общественных организаций по профессиональному принципу, т.н. саморегулируемых организаций оценщиков. Принципиальное отличие от первого варианта закона в том, что субъектами оценочной деятельности теперь будут только физические лица, т.е. сами специалисты-оценщики. Именно на них будет возложена обязательная ответственность за свою работу, я бы сказал «за свою подпись». Именно они будут теперь страховать свою гражданскую ответственность в силу закона, а юридические лица их работодатели только в добровольном порядке. Принципиальная норма, которой не было в первой редакции изменений, то, что помимо обязательного страхования ответственности специалистов-оценщиков (когда «каждый страхует сам себя») они должны будут внести взносы в созданные при саморегулируемых организациях компенсационные фонды (когда «каждый страхует каждого»). Размер взноса по закону не менее 30 000 рублей. Учитывая, что в юридическом лице по новому закону должны работать не менее 2-х оценщиков, юридическим лицам, нужно будет найти таких специалистов либо самим заплатить за них не менее 60 000 рублей.
В.Н., с чем связаны такие принципиальные изменения и когда они вступают в законную силу.
Положения нового закона об оценочной деятельности (157 ФЗ от 27. 07.2006 г.) вступают в силу с 1-го июля 2007 года. Как минимум полгода мы будем работать по старому 135 ФЗ «Об оценочной деятельности». Сейчас идет т.н. переходный период - этап создания саморегулируемых организаций и формирования в этих организациях реестров оценщиков. Именно включение оценщика в реестр заменит лицензию и будет допуском для работы на рынке. Реформирование оценочной деятельности призвано освободить государство от неэффективного механизма регулирования профессиональной деятельности через лицензирование и заменить его саморегулированием. За государством остаются только надзорные функции. Вообще, принятые в последние годы законодательные изменения для арбитражных управляющих, оценщиков и аудиторов это первые примеры перехода определенных профессий на саморегулирование у нас в стране. На очереди другие смежные профессии - риэлторы, строители, появление новой профессии - кадастровые инженеры. Об этих и других законодательных проектах говорил председатель комитета Государственной Думы РФ по собственности В.С. Плескаческий во время встречи с оценщиками Сибирского федерального округа. Это совещание состоялось 2 июня этого года в г. Новосибирске и было посвящено обсуждению проектов законов об оценке и аудите. Наша Кемеровская делегация на этом совещании внесла ряд поправок в третью редакцию, часть из которых учтены в новом законе.
В.Н., скажите какова позиция оценочного сообщества Кемеровской области к вопросу реформирования, и что предпринимается для перехода к работе по новому закону.
Практикующие оценщики оценивают новый закон в целом положительно и готовы к той ответственности, которая будет на них возложена. Но, безусловно, кто-то уйдет с рынка, кто-то на него так и не выйдет. Я имею в виду в первую очередь т.н. «черных оценщиков», недостаточно квалифицированных и я бы сказал недостаточно «преданных» этому делу людей. Что касается сообщества оценщиков области, то за последние два года действительно кое-что изменилось. Не скажу, что наметился раскол, но то, что в области будут специалисты, состоящие в разных профессиональных объединениях это уже факт. И этот факт не является отрицательным, это нормально. Процесс выбора еще идет, но, лично я этот выбор уже сделал и остаюсь в «Российском обществе оценщиков», Кемеровское региональное отделение которого мы создали еще в 1995 году.
В.Н., Ваша компания «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ» работает на рынке недвижимости уже 12 лет. Как сейчас развивается рынок недвижимости, может быть, дадите какие то прогнозы? И что нового за этот год произошло у Вас в компании.
Компания стабильно работает и имеет хорошую репутацию. Для нас это важно! Мы члены «Лиги риэлторов Кузбасса», в создании которой принимали участие в 1999 году. «ЦН» одно из восьми агентств недвижимости города, которые в 2003 году сертифицировали свою деятельность по стандарту РГР. В этом году наше агентство подтвердило эту сертификацию на очередные три года. Сейчас в штате предприятия семь риэлторов (трое из них прошли аккредитацию по стандарту РГР), четыре дипломированных оценщика (двое членов РОО), один сертифицированный РГР аналитик недвижимости. Важным изменением, произошедшим в жизни компании в этом году, стало включение оценочной деятельности в основные виды деятельности ООО «ЦН». Акционеры ЗАО «Кузбасского экспертного центр», входившего в группу компаний «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ», приняли решение о ликвидации предприятия ЗАО «КЭЦ» и объединении основных видов деятельности в одной фирме. Одной из главных причин, вызвавших эти изменения, послужило как раз реформирование оценочной деятельности.
В этом году, наиболее тесное сотрудничество в рамках ипотечного кредитования сложилось у нас с такими банками как «Уралсиб», «Сибакадембанк», Транскредитбанк», «Форбанк», «Банк Москвы». С большинством из этих банков мы взаимодействуем и как ипотечный брокер и как аккредитованный оценщик. В конце года начали сотрудничество с банком «КИТ-Финанс». Выполняли работы по оценке и консультированию в области недвижимости для «Альфа-банка», «Банка «Зенит», «МДМ Банка», «Внешторгбанка», «КузнецкБизнессБанка». Долголетними отношениями в области оценки мы связаны с «Новокузнецким муниципальным банком» и со «Сбербанком». Но, на рынке ипотечного кредитования надо остановиться отдельно. На эту тему за последние три года я подготовил ряд публикаций и выступил с несколькими докладами на различных городских и областных конференциях. Кратко характеризуя развитие ипотеки в нашем городе можно сказать, что влиять на рынок жилья ипотека начала в конце 2003 года. Именно в 2003 году местные банки, в первую очередь «КББ», а также «Форбанк», «Сбербанк» и тогда еще «Кузбассугольбанк» увеличили объем кредитов выдаваемых на покупку квартир. В 2004 году ипотека послужила основным фактором скачка цен на квартиры в г. Новокузнецке. Напомню, что по итогам 2004 года рост цен в целом по городу составил порядка 107 %. При этом в Орджоникидзевском районе инфляция на рынке жилья была 135 %, а относительно 3 квартала 2003 года - 170 %! Для сравнения в г. Кемерове средний рост цен на жилье в 2004 году составил 70 % (там развитие ипотеки происходило более медленными темпами). То, что произошло с нашим рынком жилья в 2004 году, мы назвали «ИПОТЕЧНОЙ РЕВОЛЮЦИЕЙ». В 2004 году я ознакомился с большим количеством аналитических материалов по российскому рынку недвижимости. Ситуация аналогичная нашей была в том году в г. Торжке Тверской области («местные банки «дали» людям деньги и город «получил» рост цен на жилье свыше 100 % за год»). В этом году много говорили о скачке цен в Москве. Но среднегодовой рост цен, прогнозируемый там до конца года не более 80 % (правда, к росту стоимости в Москве привели факторы не связанные с ипотекой). Продолжая эту тему, можно сказать, что за 2005 год в нашем городе жилье подорожало в среднем на 19 %. За 11 месяцев текущего года рост цен на типовое жилье в целом по городу составил 10,25 %. С момента приватизации жилья, сегодняшнее положение на рынке, это третий этап относительной стабильности. Два предыдущих были примерно с 95 - го года по август 98 - го и со средины 2002 года по третий квартал 2003 года. В эти периоды рост цен не превышал 10 % в год. О том, на сколько продлится этот период, сейчас говорить не буду. Это отдельная тема. Очевидно то, что объем сделок, будет смещаться в сторону ипотеки. Об этом свидетельствует рост числа банков в нашем городе за последний год и постоянно изменяющиеся схемы получения кредитов. Этот приход банков еще далеко не завершился. Думаю в следующем году «до нас дойдут» и иностранные банки.
В.Н., про ипотеку сейчас много говорят, она стала частью национального проекта «доступное жилье». Но из Ваших примеров не понятно, что «она нам несёт - пропасть или взлёт».
Я размышляю над этим третий год, но не могу ответить на этот вопрос однозначно. В апреле этого года я был в г. Омске на конференции на тему «Взаимодействие участников рынка ипотеки». Организаторами конференции выступали Омское отделение РОО и Омский союз риэлторов. Помимо этих структур в конференции участвовали представители Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. О взаимодействии этого процесса на местах говорили многочисленные представители банков, страховых, оценочных и риэлторских компаний Сибирского федерального округа. На конференции отметили, что для Москвы ипотека, как широкомасштабный процесс, не столь характерен, как для регионов. Но, пожалуй, основной вывод, который я сделал для себя по результатам конференции, это то, что ипотека пришла в Россию на долгие годы и что это реальный способ приобрести жилье.
В.Н., из Ваших ответов понятно, что Вы занимаетесь анализом рынка недвижимости. Это отдельное направление деятельности и кто может воспользоваться Вашей аналитикой.
Оценочная деятельность сама по себе предполагает постоянный мониторинг рынка недвижимости. Но, с октября прошлого года, мы начали регулярные публикации ценовой информации по типовому жилью. В специализированной на рынке недвижимости газете «Вариант» мы публикуем средние цены 1 кв.м. по типовому жилью во всех районах города, определенные на основе цен предложений. Исходя из этих данных, на первое число каждого месяца, определяется рост цен по 1-но, 2-х, 3-х, 4-х комнатным квартирам во всех районах города относительно начала года. Кроме этого публикуется средняя по городу инфляция на типовое жилье с учетом всех типов квартир и районов города, рейтинги районов и типов квартир. Все эти данные ежемесячно обновляются на нашем сайте www.ooocn.ru. Этот, как сейчас говорят, проект появился благодаря востребованной в последние годы «массовой оценке». Имеется в виду оценка для ипотеки и при вступлении в наследство. Нашу аналитику, ссылаясь на газету «Вариант», стали использовать в своих отчетах другие оценщики, а некоторые банки, ориентируясь на «московские» требования, стали рекомендовать нас своим заемщикам. За что мы им очень признательны и стараемся их не подводить. Вообще, постоянным мониторингом рынка недвижимости занимаются во всем мире специализированные агентства либо отделы в оценочных и риэлторских компаниях. Наиболее продвинутым агентством, выпускающим такие отчеты у нас в области, является Кемеровская фирма «Бизнес-Аналитик Групп», но их материалы в основном касаются г. Кемерова. Возможно по этому, к нам обратилось в этом году известная московская компания «АН САВВА», которая анализирует российский рынок недвижимости по заказу некоторых банков. Для компании «АН САВВА» мы выполнили работу по анализу рынка торговых и офисных объектов недвижимости в г. Новокузнецке по состоянию на первое ноября этого года. Содержание этого отчета и краткое его изложение презентовано на нашем сайте. Также на сайте помещен доклад, который я сделал в ноябре этого года на конференции, прошедшей у нас в городе и посвященной теме «вложения и управления свободными денежными средствами». В этом докладе мы проанализировали уровни доходности от инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость в г. Новокузнецке. Заканчивая тему «сайта» скажу, что мы недавно разработали и разместили на нём программу, позволяющую самостоятельно рассчитать ежемесячный платеж по ипотечному кредиту. Всё что нужно для этого - знать сумму предполагаемого займа, срок на который Вы хотите взять кредит и годовую процентную ставку по нему. Данный расчет можно произвести непосредственно на сайте или скачать программу на свой компьютер.
В заключение хочу поздравить всех новокузнечан с наступающим Новым Годом и Рождеством! Желаю всем здоровья и успехов, а нашим клиентам напоминаю, что акция «Сдай квартиру в аренду и получи подарок» продляется до 1-го февраля 2007 года. Желающие сдать свои квартиры в аренду смогут это сделать через наш отдел аренды не только бесплатно, но и получить новогодний подарок от нашей компании «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»!


Газета «Кузнецкий рабочий», январь 2007 г.