01-11-2006

Анализ доходности от инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость в г. Новокузнецке

Исходя из темы конференции - «Возможности финансового рынка. Как управлять свободными средствами», мы рассмотрели рынок недвижимости с точки зрения доступности выхода на него и получения дохода от этого вложения.
С точки зрения доступности и типичности выхода на рынок недвижимости мы выделили два сегмента - рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. На рынке жилья мы рассмотрели доходность от вложения в жилье типовой постройки. Эти инвестиции наиболее доступны с финансовой точки зрение и находятся ценовом диапазоне от 1 до 2-х миллионов рублей. В сегменте коммерческой недвижимости рассмотрели инвестиции до 10 млн. рублей. Наиболее типичными объектами в данном ценовом диапазоне коммерческой недвижимости являются встроенные помещения магазинов, офисов и т.п. объекты (аптеки, салоны красоты и пр.) площадью до 150-200 кв.м.
В качестве дохода от инвестирования в недвижимость мы определяли возможную доходность от изменения стоимости объекта за год (т.е. роста цен) и получения прибыли от сдачи в аренду за этот период. Таким образом, можно определить суммарную доходность от вложения в недвижимость в (%) за год.
Результатом нашего анализа стало сравнение доходности от вложения в жилую и коммерческую недвижимость по районам города. Но сначала кратко охарактеризуем развитие рынка недвижимости в Новокузнецке.
На графике 1 представлена динамика стоимости квартир в Центральном р-не г. Новокузнецка с 1994 г. по настоящее время. Это наиболее ликвидный район, который характеризует поведение рынка жилья у нас в городе в целом. С начала приватизации по настоящее время мы выделяем 6 этапов развития рынка жилья в г. Новокузнецке.
1-й этап - с начала приватизации жилья и примерно до 1995 г., был периодом становления рынка недвижимости, характеризовался непредсказуемостью и проходил на фоне гиперинфляции, цены на квартиры могли меняться ежедневно. Назвать этот период можно как начальный этап.
В последующие годы, когда официальные темпы инфляции в России снизились с 31 % годовых в 95 г., до 11% в 97 году темпы инфляции на рынке жилья в г. Новокузнецке также снизились и составляли порядка 10 % в год. Этот второй этап можно было охарактеризовать как этап умеренного роста или стабилизации.
В августе 98 года произошел дефолт. К середине 1999 г. курс доллара вырос относительно августа 98 г. в 4 раза. Стоимость квартир в долларах упала примерно в 2,5 раза, а в рублях увеличилась до 50 % за год. Наступил третий этап. Характерен он ростом цен. В 2000, 2001 годах темпы роста в рублевых ценах продолжали оставаться высокими - до 50 % в год с последующим снижением к 2002 г.
Четвертым этапом можно назвать период, начиная с середины 2002 г. и примерно до 3 кв. 2003 г. Ситуацию на рынке жилья можно опять охарактеризовать, как стабильную. Рост цен в рублях вновь не превышал 10 % годовых.
И, наконец, в 4 кв. 2003 года, через пять лет после дефолта наступил пятый этап на рынке жилья Новокузнецка. Название этого этапа - ИПОТЕЧНАЯ РЕВОЛЮЦИЯ!
В конце 2003 года ежемесячные темпы инфляции во всех районах города увеличились в два и более раза (на 100 %). На это увеличение повлияло то, что на рынок жилья вышли местные банки (не без поддержки риелторов). Банки предложили схему покупки квартир, которая нигде до этого так широко не внедрялась. Не буду сейчас останавливаться на этой схеме, специалисты ее знают, и она до сих пор работает. И не случайно в июне 2004 года на конгрессе РГР в Москве было отмечено, что г. Новокузнецк - это самый динамично развивающийся рынок ИПОТЕКИ! То, что происходило у нас в то время, не было ни в Москве, ни в Питере, ни в Новосибирске, ни в Кемерове.
Во второй половине 2004 г. произошел скачек цен в т.н. «недооцененных» районах в результате, которого в лидеры по темпам инфляции на рынке жилья вышел Орджоникидзевский район, а на последнем месте остался сильно «перегретый» Центральный (бессменный лидер в абсолютном показателе - стоимости жилья за 1 кв. м. в рублях). Это объяснялось самим процессом развития ипотеки в городе. С ее начала (3 - й квартал 2003 г.) банки в первую очередь кредитовали под наиболее «ликвидный» Центральный район и под наиболее ликвидное жилье одно - двух - комнатные квартиры. По мере развития ипотеки в оборот были вовлечены менее ликвидные квартиры во всех районах города. А, в последнем квартале 2004 года произошел скачок цен сопоставимый по своему масштабу только с дефолтом 1998 г. Тогда долларовые цены на квартиры упали в 2,5 раза за год, сейчас поднялись на эту же величину в рублях.
По итогам 2004 г. в инфляция в Орджоникидзевском районе составила 135 %, а относительно 3 кв. 2003 г. - 170 %. В Центральном районе около 100 %. На диаграмме 1 представлена инфляция на рынке типового жилья по всем районам и по городу в целом (107,9 % за 2004 г., в Кемерово порядка 70 % по всем районам и типам).
В 2005 г. ситуация на рынке жилья развивалась следующим образом. В течение первого квартала 2005 г. продавцы увеличивали цены с тем же темпом инфляции, какой был достигнут в декабре 2004 г. Но продаж было мало, и сделки совершались со скидками в пределах 5-10 %. Затем, по мере вовлечения банков, рынок постепенно стабилизировался, а к концу года вновь наблюдалось оживление рынка жилья. На диаграмме 2 представлена инфляция на рынке типового жилья за 2005 г. по районам и по городу в целом.
Ситуацию на рынке жилья в г. Новокузнецке в 2005 году можно охарактеризовать как стабильную, с умеренными темпами инфляции (порядка 19 % за год). В Кемерове рост цен на жилье в 2005 году составил порядка 60 - 65 %, в Новосибирске находился в диапазоне 26 - 35%. (эти данные взяты из аналитических обзоров).
Представленные на графике 2 темпы роста цен в текущем 2006 г. говорят о том, что в 2005 году наступил шестой этап на рынке жилья в Новокузнецке, этап стабильности. До конца года темпы роста цен могут дать инфляцию на рынке типового жилья на уровне прогнозируемой официальной инфляции в целом по России (10 - 11 %, при 7,88 % на 01.11.06г.).
Главным выводом из данного ретроспективного анализа представленного на графике 1 является то, что за все этапы развития рынка жилья в Новокузнецке цены в рублях практически не снижались. Это подтверждается и информацией с первичного рынка жилья по данным СК «ЮКС», представленной на графике 3.
Исходя из темы нашей конференции посвященной размещению свободных денежных средств, рынок жилья можно охарактеризовать как достаточно надежный с точки зрения сбережения денежных средств и относительно доходный с точки зрения изменения стоимости за год. Доходность с точки зрения изменения стоимости за период различна по районам города, и представлена на диаграмме 3. На 01.11.06 г. лидирует Центральный район - 12 %. Минимальные доходность в Куйбышевском районе - 1,54 %. С учетом различных темпов роста стоимости по типам квартир (1,2,3,4-х ком.) в различных районах города, доходность от изменения стоимости за 2006 год может достигнуть более 20 %. Ниже мы это увидим на примере Центрального района.
На диаграмме 4 представлена средняя доходность от аренды в различных районах города за 10 месяцев. Она находится в диапазоне от 4,38% в Новоильинском р-не до 5,59 % в центре. (Доходность от аренды определена без учета ежемесячной капитализации).
Учитывая доход от изменение стоимости квартир за год и потенциальный доход от аренды можно определить суммарную доходность от инвестирования в типовое жилье. Она представлена на диаграмме 5 по каждому району, как средняя номинальная доходность, т.е. без учета инфляции потребительской корзины. Лидирует опять Центральный район - 17,59 % в среднем по всем типам квартир, минимальная доходность в Куйбышевском р-не 6,62 %.
Учитывая различные темпы роста стоимости и различную ликвидность аренды по конкретным типам квартир, номинальная доходность может составлять свыше 20 %. Так на (диаграмме 6) представлена номинальная доходность по типам квартир в центре. Она находится в диапазоне от 12,56 % по трехкомнатным до 24,61 % по однокомнатным квартирам, при средней - 17, 59 %.
Что касается рынка коммерческой недвижимости, то, как я сказал в начале, в ценовом диапазоне от 5 до 10 млн. руб., наиболее интересными представляются объекты площадью 100 - 200 кв.метров. Причем от общего числа предложений в городе такие объекты составляют порядка 50 %, из них 50 % выставлены в Центральном районе. Это, как правило, объекты, выведенные из жилого фонда. Стоимость аренды в них составляет от 700 до 1500 руб./кв.м./месяц, в центре от 1000 руб. за 1 м.кв.
Годовая доходность от аренды таких объектов находится в диапазоне от 20 - 25 % годовых.
На диаграммах 7 и 8 представлена динамика средних цен на коммерческую недвижимость в рублях и в процентах за последние три года. Важным представляется то, что в отличие от жилой недвижимости темпы роста коммерческой недвижимости были высокими и в 2004 и в 2005 годах. Общим является то, что в этом году темпы роста коммерческой недвижимости на вторичном рынке также снизились и их ожидаемая величина (порядка 10 % за год) стала сопоставимой с темпами на типовое жилье. Это не означает, что такая тенденция сохранится на обоих рынках длительное время. Факторы, которые влияют на изменение цен, на коммерческую и на жилую недвижимость несколько различны, но тенденции сейчас таковы.
Что касается текущей суммарной доходности коммерческой недвижимости в рассматриваемом сегменте, то она находится в целом по городу в диапазоне 25 - 35 %.
На диаграмме 9 сравниваются доходности по жилой и коммерческой недвижимости в наиболее ликвидном Центральном районе.
Очевидно, что инвестиции в жилье менее рискованные, менее затратные (1, 2 млн. руб.), а рынок жилья наиболее развит и наиболее ликвиден. Но они и менее доходны. Доходность от вложения в коммерческую недвижимость выше при более высоких рисках.