01-09-2007

Доклад Храмцова Виктора Николаевича, на конференции «Текущее состояние рынка недвижимости. Тенденции и перспективы», проведённой НП «Лига риэлторов Кузбасса»

Уважаемые коллеги, мой доклад посвящён прошедшему в июне этого года в С.Петербурге десятому Национальному Конгрессу по недвижимости. Это мероприятие проходит под эгидой «Российской гильдией риэлторов» с 1998 года и каждый год становится главным событием рынка недвижимости России и стран СНГ.
Нынешний юбилейный Х Национальный Конгресс был самым крупным по количеству участников - более 1200 человек из разных регионов России, ближнего и дальнего зарубежья.
В рамках конгресса состоялись такие мероприятия, как 16-й съезд РГР, конкурс «Профессиональное признание» (по 12-ти номинациям). Было организовано 53 выездных бизнес-тура по ведущим компаниям С.Петербугра. Тематическая программа конгресса была представлена работой 13-ти секций и 3 круглых столов.
Чтобы охарактеризовать Конгресс как мероприятие в целом, нужно отметить, что Конгресс - это масштабный профессиональный форум, где в форме плодотворного диалога между представителями бизнеса и власти рассматриваются важнейшие вопросы развития российского рынка недвижимости. Перед риэлторами, объединенными в профессиональное сообщество, стоит задача обеспечить свое участие в разработке, совершенствовании, экспертизе и общественной поддержке законов и других нормативных актов, направленных на защиту прав собственников, участников рынка и добросовестных приобретателей недвижимости.
В Х Национальном Конгрессе принимали участие представители федеральных органов власти, руководители региона, лидеры деловых кругов, а также национальных профессиональных ассоциаций России, Центральной и Восточной Европы, США.
Но, Конгресс - это не только активное обсуждение актуальных проблем рынка недвижимости, прежде всего, это насыщенная работа по передаче самого передового опыта и повышению профессиональных знаний всех участников рынка недвижимости.
Президент РГР в своём докладе назвал основными задачами Конгресса - координацию действий всех участников рынка недвижимости, популяризацию и продвижение во все российские регионы бренда «риэлтор», установление конструктивного диалога с властью.
Сложно в коротком докладе осветить все пять дней работы Конгресса. Учитывая, что на сайте РГР и на сайте Конгресса в открытом доступе размещены почти все доклады, прозвучавшие в работе секций, я в своем выступлении попробую остановиться на основных наиболее интересных темах в работе секций, на наиболее обсуждаемых вопросах в день пленарного заседания, и на задачах, поставленных перед членами РГР на съезде (этих материалов нет на официальных сайтах).
В день открытия Конгресса наиболее интересно прозвучало выступление председателя комитета ГД по собственности Виктора Семёновича Плескачевского. В своём докладе он остановился на двух вопросах. На факторах формирования цены на недвижимость характерных для России и на вопросе совершенствования законодательства в сфере рынка недвижимости вообще и предстоящих изменениях относительно субъектов рынка недвижимости. Выступление Плескачевского было созвучным основному докладу пленарного заседания - докладу Президента РГР Романенко Александра Юрьевича. Оба докладчика отметили, что одним из дополнительных факторов несущих большую долю в формировании стоимости жилья является огромный спрос на «жильё - на праве собственности». В подавляющем большинстве стран мира значительная часть населения арендует дома и квартиры, а Россия является лидером в Европе по количеству жилой недвижимости в частной собственности. То есть в России законодательно сформировался фактор спроса на «жильё в собственности (является дополнительным фактором формирования цены на жильё). Другим фактором, дополнительно увеличивающим нагрузку в стоимости жилья, был назван вопрос получения земельных участков под застройку. Проблемами сопутствующими этому вопросу названы ни кем не регулируемые отношения застройщиков с местными органами власти и связанные с этим отчисления на инфраструктуру и на получение тех. условий.
Характеризуя современную ситуацию на рынке жилья в России, Романенко отметил, что единственную возможность решения жилищных проблем россиян государство видит в развитие ипотеки. По словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, в 2007 году воспользоваться ипотекой, благодаря снижению ставок, смогут уже 17 процентов россиян против 10 процентов год назад. Парадокс ситуации в том, что повышенный интерес к ипотеке с учётом особых для России факторов формирования цены на жильё, подстегивает цены на недвижимость.
По мнению Президента РГР, «сегодня рано говорить о «реализации» национальной программы «Доступное и комфортное жилье» как о свершившемся факте, но то, что решение проблемы доступности жилья для малообеспеченных граждан нашей страны выведено в ранг национальной программы - огромное достижение. Главная задача проекта, - помочь нашим гражданам, тем или иным способом решить их жилищную проблему». В качестве возможных путей снижения роста цен на рынке недвижимости и обеспечения доступности жилья для граждан на Конгрессе обсуждались следующие шаги.
В первую очередь - это массовое строительство недорогого малоэтажного жилья.
Для этого необходимо: увеличить долю рынка жилья, возводимого по муниципальным или государственным заказам, упростить процедуру перевода сельхозземель в другую категорию, готовить за счет бюджетных средств инженерную и транспортную инфраструктуру участков под жилищное строительство. Это позволит, используя новые технологии, строить жилье по доступной для граждан цене. Условием получения подготовленных участков строительными компаниями, должна быть фиксированная цена жилья на выходе.
Второй путь - это создание специальных инвестиционных условий для строительства (или реконструкции) жилых домов в черте города, предназначенных для сдачи в аренду («доходных домов»). Взамен льготных условий при получении участка инвестор обязуется согласовывать размер арендной платы с государством. Невысокая рентабельность проекта сдачи в аренду компенсируется капитализацией здания и получением здания инвестором в свободное владение через 10 лет. Предложение жилья в аренду по невысоким ценам также будет сдерживающим фактором для роста цен.
Жилье по таким программам должны получить в собственность или аренду те категории граждан, кто нуждается в господдержке или перед кем у бюджета есть обязательства (молодые семьи, работники здравоохранения и образования, военные и др.).
В развитие реализуемой в стране программы «Доступное жильё» одним из приоритетных направлений политики РГР принята концепция развития ипотечного брокериджа. Именно риэлторские компании в регионах обеспечивают решение жилищных проблем основной части населения России, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является ипотечное жилищное кредитование, доступность которого прямо зависит от уровня развития ипотечного брокериджа в конкретном регионе.
В части предстоящих законодательных изменений серьёзно повлияющих на развитие риэлторской деятельности, в первый день Конгресса и на съезде РГР, обсуждался вопрос принятия ФЗ о саморегулируемых организациях и необходимость ФЗ о риэлторской деятельности. Наш бизнес - один из наиболее социально значимых и это налагает особую ответственность на его участников. Все профессии схожие с риэлторами по направленности и значимости (оценщики, нотариусы, адвокаты) уже имеют свои законы. У нас это - только перспектива. Тем не менее, у законодателей есть чёткая позиция в отношении дальнейшего развития риэлторской деятельности - это развитие будет осуществляться на основе саморегулирования. РГР давно готовится к предстоящим преобразованиям. Этому способствует система «добровольной сертификации» по стандарту РГР, действует учебный центр РГР, ведётся работа по продвижению брэнда РГР и определения риэлтор. Цель продвижения брэнда РГР и определения «риэлтор» - выделить профессионалов, которые прошли обучение, состоят в общественных организациях и гарантируют определенную ответственность среди остальных участников рынка. И внедрить это принципиальное отличие в сознание клиента. А пока, к сожалению, люди не особо интересуются наличием сертификата у тех, кому они доверяют жизненно важные интересы и, главное, - свое материальное достояние.
Званием "риэлтор" должны обозначаться только члены профобъединения, сертифицированные специалисты определенной квалификации. Такие, которые соблюдают Кодекс этики и профессиональные стандарты, используют технологии цивилизованного бизнеса и механизмы обеспечения профессиональной ответственности перед клиентом.
Важнейшим вопросом, который обсуждался на съезде и в работе секций был вопрос юридического урегулирование взаимоотношений между агентом и Компанией. Речь идёт, в первую очередь, о соблюдении риэлторами норм трудового законадательства. Ситуация когда сотрудники фирм не состоят в штате организации и не имеют ни каких социальных гарантий актуальна для всех регионов России. Наиболее остро эта проблема назрела в крупных компаниях имеющих большой штат сотрудников и разветвлённую сеть отделений, так называемых «филиалов», каковыми они не являются! Этот вопрос тесно связан с вопросами работы компаний на упрощённой или обычной форме налогообложения. Как один из путей решения проблемы предлагается вариант вывода сотрудников за штат компаний. Перевод риэлторов в индивидуальные предприниматели и сотрудничество с ними на основе гражданско - правовых договоров. Такая форма существования компаний позволит и им и специалистам-риэлторам оптимизировать своё налогообложение и полностью легализовать доходы. Кстати, серьёзным фактором, оказывающим определённое давление на риэлторский бизнес, стал вопрос контроля нашей деятельности со стороны «Росфинмониторинга». Процесс регистрации прошёл в течение прошлого года практически во всех субъектах. Не везде он был безболезненным. В Кемеровской области одна компания за уклонение от регистрации была оштрафована на 50000 рублей. В западных и южных регионах начался этап проверок компаний на соблюдение правил работы. Я надеюсь, коллеги понимают, что речь идёт о нашей обязанности информировать территориальные управления этой структуры о сделках, подпадающих под нормы обязательного контроля. Вопросу взаимодействия риэлторских компаний с «Росфинмониторингом» на конгрессе была посвящёна отдельная секция.
Именно вопрос легализации бизнеса и вопрос 100 - %-й сертификации членов по стандарту РГР были обозначены на съезде как основные задачи на предстоящий период, способствующие переходу риэлторской деятельности на саморегулирование.