08-09-2009

Доступные квартиры стали недоступными

Газета «Кузнецкий рабочий», 8 сентября 2009 г. Доступные квартиры стали недоступными
Прошел год с начала финансового кризиса. За это время в России произошли серьезные изменения. Коснулись они и рынка жилья. Анализ состояния рынка недвижимости дает Генеральный директор ООО центр недвижимости" Виктор Николаевич Храмцов.
- Последние годы риэлторская деятельность в нашем регионе активно развивалась, появлялись новые направления в работе, совершенствовались технологии. Но спад на рынке недвижимости привёл и к спаду в бизнесе. Популярные в прошлом операции с недвижимостью, такие как, покупка с целью инвестирования капитала, спекулятивные сделки стали не актуальны. Новое направление работы - ипотечный брокеридж, в которое были вложены определённые средства, оказался не востребованным. Сегодня уже можно сказать, что объём сделок упал примерно в 5-6 раз, соответственно с этим упали и доходы в этом бзнесе. Многие компании оказались на грани выживания. Были увольнения, неоплачиваемый отпуск, неполный рабочий день. Кто-то поддерживает бизнес за счет параллельных направлений - юридических услуг, оценочной деятельности, туризма, вплоть до продажи пива! На сегодняшний день, количество субъектов риэлторской деятельности в Новокузнецке снизилось примерно на 30 процентов. Сместились приоритеты в работе риэлторов. Активней занялись приватизацией, наследственными делами, "дачной амнистией", арендными сделками. Кто-то переориентировался на работу с коммерческой недвижимостью, так как на фоне снижения ставок в коммерческой аренде и платёжеспособного спроса на покупку возросла активность арендаторов. Одним словом, каждый, и руководитель, и специалист, оказались перед необходимостью найти свою нишу в этом бизнесе.
На мой взгляд, кризис усилил понимание того, что работать в сфере недвижимости могут и должны только настоящие профессионалы. Люди, обладающие специальным образованием, знанием, опытом и, что немаловажно, желанием этим заниматься.

- Виктор Николаевич, на протяжении многих лет ваша компания ведет ежемесячный мониторинг рынка жилья в нашем городе. И в ранее опубликованных интервью мы уже говорили об этапах развития рынка жилья в Новокузнецке, о том, чем они характеризовались, о факторах, влияющих на это развитие. Тем не менее, давайте напомним, что это за этапы и сколько их было?
- Их было пять. Этап становления - с 1992 по 1995 годы, характеризуемый как период нестабильности и галопирующего роста цен. Его развитие было обусловлено становлением экономики переходного периода в стране. Этап первой стабилизации - с 1995 до августа 1998 года с темпами инфляции около 10 процентов в год. Этап роста цен, наступивший после дефолта 1998 года и продлившейся до начала 2002 года. Ежегодные темпы инфляции составляли тогда около 50 процентов. С 2002 года, до середины 2003 года наблюдался этап второй стабилизации с темпами инфляции не превышавшими 10 процентов годовых. Следующий, самый длительный этап связан с развитием ипотеки в Новокузнецке. Начало и окончание этого этапа характеризовались высокими ежемесячными темпами инфляции. Например, в конце 2004, в начале 2005 годов темпы инфляции на вторичном рынке достигали 10 процентов ежемесячно. В конце 2007 года, в начале 2008 ежемесячные темпы роста цен составляли 4-5 процентов. В сентябре 2008 годы цена предложения квадратного метра жилья в Центральном районе Новокузнецка составляла порядка 50 000 рублей, при средней по городу цене предложения около 38 000 рублей за 1 квадратный метр, что превышало аналогичные показатели конца 2003 года более чем в 5 раз!
Можно добавить, что Новокузнецк не был в этом вопросе исключением, аналогичным образом развивалась ситуации и в других крупных городах России. И хотя темпы роста стоимости жилья к середине года упали, что было связано с изменением банками политики в области ипотеки, в октябре 2008 кризис остановил ипотеку окончательно. Октябрь 2008 года можно считать началом нового, шестого по счету для нашего города периода на рынке жилья. Принципиальным является то, что с начала приватизации ещё не было длительных периодов снижения цен на рынке жилья в России. На первое сентября 2009 года снижение цен предложений в нашем городе составило более 24 процентов. По итогам года можно ожидать снижения цен предложений в среднем на 30 процентов, при средней стоимости квадратного метра в диапазоне 25-35 тысяч рублей. При этом понятно, что по отдельным позициям стоимость уже ниже 25 000 рублей за квадрат, например, в Орджоникидзевском районе, а в центре она может быть выше 35 000. Но, пожалуй, главной особенностью на рынке жилья в текущем году является не снижение стоимости, а снижение количества сделок. Квартиры, ставшие в последние годы доступными для работающей категории граждан, благодаря ипотеке, вновь стали недоступны. И дЕло тут даже не в ужесточении требований банков к заёмщикам, а в резком снижении доходов граждан, обусловленном особенностями региональной экономики.

- Виктор Николаевич, а как помогают в вашем деле "Лига Риэлторов Кузбасса" и "Российская Гильдия Риэлторов"?
- Лига, как и РГР сплотили свои ряды! На самом деле, кто-то добровольно вышел из членов лиги, кого-то исключили. Главное что лига продолжает работать. Мы неоднократно собирались на внеочередные собрания, обсуждали сложившуюся ситуацию, вырабатывали рекомендации, как-то поддерживали друг друга. Эти рекомендации касались вопросов совместного проведения сделок, тарифной политики, этики. Как и в прежние годы, представители лиги участвовали в ежегодном форуме по недвижимости, в XII Национальном конгрессе РГР. На конгрессе главным был вопрос: когда закончится стагнация на рынке недвижимости. Многие специалисты отмечали, что на этот процесс серьёзное влияние могут оказать кризисные явления в строительной отрасли. В тех регионах, где строительство жилья будет заморожено на длительный срок, в связи с образовавшимся дефицитом нового жилья может возникнуть повышенный спрос на вторичное. Так же отмечалось, что роста цен на недвижимость надо ожидать в 2011-м или даже 2012 году. В течение 2009-2010 годов процессы стагнации на рынке недвижимости должны перейти в этапы стабилизации с учётом изменений в экономике страны и региональных особенностей.
- На этом можно было бы поставить точку, но остался еще один серьезный аспект - оценочная деятельность. Чтобы не загружать читателя мы вернемся к этому вопросу в ближайшем выпуске "Экономического вестника".


Беседовала Людмила Ковякина.
Газета «Кузнецкий рабочий», 8 сентября 2009 г.